Wie FireLotse Immobilien behandelt
Immobilien
FireLotse behandelt Immobilien bewusst anders als liquide Vermögenswerte wie ETFs oder Tagesgeld. Der Grund: Im FIRE-Rechner werden jährlich prozentuale Anteile (z. B. 4 %) deines Vermögens entnommen, um deinen Lebensunterhalt zu finanzieren. Bei einer Immobilie ist das nicht möglich – du kannst nicht einfach 4 % deines Hauses verkaufen und davon leben.
Stattdessen profitierst du von Immobilien über die laufenden Cashflows: Mieteinnahmen senken deinen Entnahmebedarf, laufende Kosten werden als FIRE-relevante Ausgaben berücksichtigt.
Merksatz: Eine Immobilie ist wie eine Kuh. Du kannst sie melken (halten und Cashflows kassieren) ODER schlachten (verkaufen und FIRE-Kapital erhöhen) – nie beides gleichzeitig. FireLotse modelliert das Halten. Bei einem geplanten Verkauf musst du den Erlös manuell ins liquide Vermögen umbuchen.
Selbstgenutzte Immobilie:Du wohnst mietfrei – deine Wohnkosten stecken bereits in deinen Lebenshaltungskosten. Die laufenden Kosten (Hausgeld, Grundsteuer etc.) werden als FIRE-relevante Ausgabe in deinem Retirement-Budget berücksichtigt.
Vermietete Immobilie:Die Kaltmiete fließt als passives Einkommen ohne Substanzverzehr in deinen Cashflow. In der Retirement-Berechnung wird sie im Klapper „Kapitalerträge (ohne Substanzverzehr)" gesammelt und vom Entnahmebedarf abgezogen – du brauchst weniger aus deinem Portfolio zu entnehmen. Steuerlich sind Mieteinnahmen allerdings keine Kapitalerträge, sondern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) – der UI-Begriff bezieht sich hier auf die FIRE-Logik, nicht auf die Steuerart.
Warum nicht im Vermögen?Anders als ein ETF kannst du eine Immobilie nicht teilweise verkaufen, um davon zu leben. Der „Marktwert" existiert nur auf dem Papier, bis du tatsächlich verkaufst. FireLotse zeigt dir den Immobilienwert trotzdem – aber getrennt von deinem FIRE-relevanten, liquiden Vermögen.
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